KOSTEN KOPER
Box 3 en een tweede huis in Zuid-Europa: wat kost kopen écht?
De vraagprijs is niet wat je betaalt. Boven op de koopsom komen overdrachtsbelasting, notaris en juridische kosten, en die verschillen sterk per land en zelfs per regio. Op de listing staan ze nooit. Voor de Nederlandse koper die vanwege box 3 vermogen naar het buitenland verplaatst, bepalen ze mede het rendement. Hieronder de kosten koper per bestemming, peildatum 2026.
SPANJE — VERSCHILT PER REGIO
Andalucía, Costa del Sol: overdrachtsbelasting (ITP) 7% bij bestaande bouw, plus notaris en registratie 1 tot 1,5%.
Comunidad Valenciana, Costa Blanca: ITP 9%, en 11% zodra de woning meer dan 1 miljoen euro kost. Plus notaris en registratie 1 tot 1,5%.
Balearen: ITP per schijf: 8% tot 400.000 euro, oplopend naar 12% tussen 1 en 2 miljoen en 13% daarboven. Op 2 miljoen komt dat neer op 10,5%. Plus 1 tot 1,5%.
Let op: bij nieuwbouw geldt geen ITP maar 10% btw plus zegelrecht (AJD), in Andalusië 1,2% en in Valencia 1,4%.
FRANKRIJK — CÔTE D'AZUR
De "frais de notaire" bedragen ongeveer 7 tot 8% all-in bij bestaande bouw, waarvan 5,81% belasting: de Alpes-Maritimes hebben de verhoging naar 5% niet doorgevoerd. Bij nieuwbouw liggen ze lager.
ITALIË — TOSCANE EN COMOMEER
Imposta di registro 9% voor een tweede woning, minimaal 1.000 euro, plus twee vaste heffingen van 50 euro en notaris 1 tot 2%. Koop je als particulier van een particulier, dan geldt die 9% meestal over de kadastrale waarde in plaats van over de koopsom, en die ligt vaak flink lager.
GRIEKENLAND
Overdrachtsbelasting (FMA) 3,09%, plus notaris 1 tot 2%. Het laagst van alle bestemmingen.
PORTUGAL — ALGARVE
IMT en zegelrecht samen ongeveer 8,3%. Sinds 2026 betalen niet-ingezetenen een vlak IMT-tarief van 7,5% (Decreto-Lei 97/2026), plus 0,8% zegelrecht. Wie binnen twee jaar in Portugal gaat wonen, kan het verschil met het gewone tarief terugvragen. Daarbovenop notaris- en registratiekosten.
CYPRUS
Overdrachtsrechten effectief ongeveer 4% bij bestaande bouw (schijventarief 3, 5 en 8%, met een wettelijke korting van 50%). Zegelrecht is per 2026 afgeschaft. Juridische kosten 1,2 tot 2%. Bij nieuwbouw gelden geen overdrachtsrechten maar btw.
DRIE DINGEN OM TE ONTHOUDEN
Bestaande bouw en nieuwbouw verschillen: bij nieuwbouw betaal je btw in plaats van overdrachtsbelasting, vaak hoger.
Binnen Spanje verschilt het tarief per regio, soms fors.
Reken altijd met de totale kosten koper, niet met de vraagprijs.
Estaté toont per woning het fiscale profiel naast klimaat, overstromingsrisico en voorzieningen, zodat je met de feiten op tafel kiest.
Indicatief, peildatum oktober 2026, geen fiscaal advies. Laat je eigen situatie toetsen door een lokale adviseur. Belastingtarieven uit de wetteksten zelf: Ley 5/2021 (Andalusië), Ley 13/1997 (Valencia) en Decreto Legislativo 1/2014 (Balearen) in de BOE, Ofício-Circulado 40131/2026 van de Portugese belastingdienst, de DMTO-tabel van de DGFiP per 1 juni 2026, de Agenzia delle Entrate en Kef. 219 (Cyprus). Notaris- en juridische kosten zijn richtwaarden.